Revenus fonciers : que faut-il déclarer ?

Que recouvre la notion de revenus fonciers ?

Mathilde Julienne : La notion de « revenus fonciers » couvre, en principe, l’ensemble des revenus qu’un propriétaire est susceptible de retirer de la mise en location d’un bien immobilier (logements, locaux commerciaux, etc.), à l’exception de ceux imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (location ou sous-location meublée, location d’immeubles commerciaux ou industriels munis du mobilier et du matériel nécessaires à l’exploitation, etc.) ou des bénéfices non commerciaux (sous-location d’immeuble nu, par exemple).

Ce principe concerne les locations effectuées par les particuliers, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non passible de l’impôt sur les sociétés). Si le bien est loué par l’intermédiaire d’une entreprise
commerciale, artisanale ou industrielle ou via une société soumise à l’IS, le régime des revenus fonciers ne s’appliquera pas : les revenus seront intégrés dans le résultat imposable de l’entreprise et soumis à l’impôt sur les sociétés correspondant à son régime d’imposition.

Sont des revenus fonciers les loyers proprement dits, mais aussi les revenus pouvant être qualifiés d’accessoires (revenus tirés de la location d’un droit d’affichage, d’un pas-de-porte, etc.), ainsi que les dépenses incombant de droit au propriétaire mais dont le paiement est, par l’effet des conventions, imposé au locataire (clause expresse du bail).

Dans cette dernière hypothèse toutefois, si la dépense prise en charge par le locataire en lieu et place du bailleur est normalement déductible des revenus fonciers, le propriétaire pourra en faire abstraction dans sa déclaration, tant en revenu qu’en charge.

Pour finir, pour déterminer les revenus fonciers imposables, il faut prendre en compte les revenus effectivement encaissés au cours de l’année. Se pose alors la question du locataire qui ne paie pas son loyer : faut-il inclure les revenus non encaissés dans les revenus fonciers imposables ?

La réponse à cette question va dépendre des démarches entreprises par le propriétaire pour obtenir le versement des loyers impayés : s’il apporte la preuve qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour récupérer les loyers impayés (mise en demeure par huissier de justice, saisine d’une juridiction civile, etc.), il pourra échapper à l’impôt.

À défaut, l’administration fiscale pourra considérer que le propriétaire a volontairement renoncé à percevoir les sommes qui lui sont dues et décider de les imposer, et ce quand bien même il ne les a pas effectivement encaissées.

Maintenant que nous avons fait le point sur la notion de « revenus fonciers », pouvez-vous nous indiquer s’il existe certaines dépenses pouvant venir en déduction de ces revenus pour le calcul de l’impôt dû ?

Mathilde Julienne : Effectivement, certaines dépenses sont déductibles des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt.

Concrètement, sont admises en déduction les dépenses et charges payées au cours de l’année qui ont pour objectif d’acquérir ou de conserver un revenu locatif. À titre d’exemple, on retrouve : les dépenses d’entretien ou de réparation du bien, les dépenses d’amélioration (uniquement pour les logements), les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurance, certains impôts (comme la taxe foncière), les intérêts d’emprunt, etc.

Précisons toutefois que ces dépenses et charges ne peuvent pas être déduites en présence d’un logement vacant, l’administration fiscale considérant que le propriétaire du bien s’en est réservé la jouissance, sauf s’il démontre qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour mettre rapidement son bien en location.

Enfin, ces charges sont déductibles sous réserve que le contribuable dispose des justificatifs correspondants.

Que se passe-t-il si les charges déductibles sont plus importantes que les revenus effectivement encaissés ?

Mathilde Julienne: Dans une telle situation, le bailleur va constater ce que l’on appelle un « déficit foncier ».

Selon le principe général (article 156, I-al. 1er du CGI), le déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus donnée (revenu foncier par exemple) est imputable sur le revenu global de la même année. Si le revenu global de l’année considérée est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné, un déficit global est constitué et sera imputable sur les revenus globaux des six années suivantes.

Ce principe ne s’applique aux déficits fonciers que dans la limite d’un plafond et à condition que le déficit ne résulte pas d’intérêts d’emprunt. Ce plafond est de 10 700 € au maximum et s’apprécie globalement : il vaut pour tous les biens immobiliers mis en location par le même foyer fiscal.

Les déficits fonciers qui ne peuvent pas être imputés sur le revenu global (au-dessus du plafond de 10 700 € ou résultant des intérêts d’emprunt) sont déductibles exclusivement des revenus fonciers des dix années suivantes.

Précisons que dès lors qu’un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global, il doit impérativement maintenir le bien immobilier concerné en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit cette imputation.

Si cette condition n’est pas respectée, l’administration fiscale pourra remettre en cause l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. De même, elle pourra reconstituer le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location, selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global.

Concrètement, cela signifie que le déficit indûment imputé sur le revenu global pourra uniquement être imputé sur les revenus fonciers de l’année au cours de laquelle il a été réalisé et des 10 années suivantes, dans les conditions de droit commun.
Quant aux déficits fonciers qui resteraient à imputer après la cessation de la location, il sera possible de les imputer sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs, s’il y en a.
À défaut, ils seront perdus.

Pour finir sur cette question, notez que cette remise en cause de l’imputation des déficits sur le revenu global n’aura pas lieu en cas de décès, d’invalidité, de perte d’emploi ou d’expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble en question.

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Mathilde Julienne: Les revenus fonciers peuvent être imposés au micro-foncier ou selon un régime réel d’imposition.

Le micro-foncier concerne les propriétaires dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € par an et fonctionne de la façon suivante : le contribuable porte sur sa déclaration de revenus le montant brut des revenus perçus, et l’administration fiscale détermine le revenu net imposable en appliquant un abattement forfaitaire représentatif des charges de propriété de 30 %.

Vous l’aurez compris, dans le cadre de ce régime d’imposition, vous ne pouvez pas tenir compte des dépenses et charges effectivement engagées… c’est un forfait qui s’applique.

Ce régime est donc intéressant pour les personnes qui mettent en location un bien immobilier entièrement financé et/ou qui ne nécessite pas de dépenses d’entretien régulier.

En revanche, si le montant des charges et dépenses réellement engagées excède 30 % des revenus fonciers effectivement encaissés (travaux effectués en cours d’année par exemple), il peut être intéressant de changer de régime d’imposition et d’opter pour le
régime réel.

Ce raisonnement s’applique également en présence d’un déficit foncier…

Enfin, retenez que certains propriétaires ne peuvent jamais bénéficier du micro-foncier. Il s’agit des personnes propriétaires d’un monument historique donné en location (qui bénéficient d’un régime particulier), ou de celles ayant opté pour certains régimes de défiscalisation immobilière (Robien, Besson, Malraux, Périssol, Cosse, Boorloo ancien et nouveau dispositif Cosse, aussi appelé Loc’Avantages).

Cette liste étant limitative, rien n’empêche a priori un propriétaire ayant opté pour la défiscalisation Pinel, Duflot, Scellier (sauf Scellier intermédiaire) ou Denormandie, de bénéficier du micro-foncier.

Comment opter pour le régime réel d’imposition ?

Mathilde Julienne : Pour commencer, rappelons qu’il n’est question « d’option » que pour les propriétaires dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € par an. Ceux dont le revenu dépasse ce plafond sont nécessairement soumis au régime réel.

Comme indiqué précédemment, l’intérêt d’une option pour le régime réel est à étudier dès lors que les charges et dépenses réellement engagées par le propriétaire pour l’acquisition et la conservation des revenus fonciers excèdent le plafond de 30 % des revenus effectivement encaissés.

S’il souhaite formuler cette option, le propriétaire doit simplement compléter la déclaration spéciale n°2044 (ou n°2044 spéciale pour certains types de bien). Aucun autre formalisme n’est requis.

Précisons toutefois qu’il s’agit d’une option globale, qui vaut donc pour tous les revenus locatifs, et qui s’applique obligatoirement pour une période de trois ans pendant laquelle elle est irrévocable.

En principe, l’option doit être faite dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration de revenus (n°2042) de la 1ère année au titre de laquelle elle s’applique.

Toutefois, dans une affaire opposant un propriétaire à l’administration fiscale sur cette question, le juge* a indiqué qu’à défaut d’option dans le délai, il est possible de réparer cette omission au moyen d’une réclamation déposée dans le délai légal de deux ans.

Passé le délai de trois ans, il n’y a aucun formalisme particulier à respecter pour renoncer à cette option : il suffira de ne pas transmettre de déclaration n°2044.

Vous avez indiqué que les propriétaires de monuments historiques profitent d’un régime spécifique. Pouvez-vous brièvement nous en parler ?

Mathilde Julienne: Les propriétaires de monuments historiques ou assimilés jouissent en effet d’un régime particulier. Ils peuvent, si toutes les conditions sont remplies, déduire les charges foncières engagées :
• soit en totalité du revenu foncier dégagé par l’immeuble, lorsque celui-ci est exploité sans être occupé par son propriétaire ;
• soit, dans certaines limites, du revenu global du propriétaire, lorsque l’immeuble ne procure aucune recette (bâtiment ouvert gratuitement au public, par exemple) et que le propriétaire s’en réserve la jouissance ;
• soit pour partie des revenus fonciers et pour partie du revenu global dans l’hypothèse où l’immeuble est à la fois exploité et occupé par son propriétaire.

Parmi les conditions à remplir pour bénéficier de ce régime avantageux, le propriétaire doit notamment s’engager à conserver la propriété du bâtiment pendant une période d’au moins quinze ans, décomptée à partir du jour de l’achat.

Les informations indiquées dans cet article sont valables à la date de diffusion de celui-ci.

Mathilde Julienne
Avocat 
mathilde.julienne@oratio-avocats.com