Dispositif Denormandie : pour qui, pour quoi et pour quel avantage ?

Qui peut bénéficier de l’avantage fiscal lié aux investissements réalisés dans le cadre de ce dispositif Denormandie ?

Raphaël SABOURIN : Le dispositif Denormandie est un régime de faveur se traduisant par une réduction d’impôt sur le revenu. Il est proposé aux contribuables achetant un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location.

Plus précisément, l’avantage fiscal bénéficie aux particuliers qui investissent dans un logement, avant le 31 décembre 2027, qui font l’objet de travaux d’amélioration ou qui investissent, avant le 31 décembre 2026, dans un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet de travaux de transformation en logement.

L’avantage fiscal vaut également en cas de souscription de parts de SCPI dont 95 % du produit servent exclusivement à financer un des investissements précités.

Comme tout investissement ouvrant droit à un avantage fiscal conséquent, de nombreuses conditions sont à remplir qui intéressent tout autant l’investissement lui-même que la personne qui réalise cet investissement.

Commençons par l’investissement en lui-même : quelles sont les conditions qui doivent être remplies ?

Raphaël SABOURIN : Tout d’abord, l’investissement doit porter sur un logement ou sur un local affecté à un usage autre que l'habitation et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

Le logement doit être situé en France ou dans une collectivité d’outre-mer, dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire, et ce, indifféremment en tout lieu sur le territoire des communes éligibles. La liste des communes éligibles est fixée par arrêté ministériel.

En outre, le logement qui fait l'objet de travaux d'amélioration doit atteindre une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement, après travaux, de moins de 331 kWh/m2/an (pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement) et respecter l'une des conditions suivantes :

la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire doit, après travaux, représenter au moins 30 % pour les logements individuels (20 % pour les logements en habitat collectif) ;
au moins deux des cinq catégories de travaux (isolation de la toiture, des murs extérieurs ou des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire) respectent des exigences de performance énergétique, là encore définies par arrêté ministériel.

Le respect de ces conditions suppose de faire appel à un organisme de certification habilité permettant de justifier que le logement concerné respecte cette écocondition.

Enfin, une même personne peut bénéficier de la réduction d'impôt à raison de l'acquisition ou de la transformation de deux logements au plus au titre d'une même année d'imposition (le nombre de souscriptions de parts de SCPI n'est pas limité).

Existe-il une contrainte quant aux travaux qui doivent être réalisés ?

Raphaël SABOURIN : Les travaux qui doivent être réalisés doivent correspondre à des travaux d'amélioration.

Pour l’administration fiscale, les travaux d'amélioration s'entendent de tous travaux, à l'exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces. Sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables (BOI-IR-RICI-365-10 n°40, 27-08-2020).

Les surfaces annexes sont :

des garages, des emplacements de stationnement et des locaux collectifs à usage commun ;
des dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 m² ainsi que, en habitat individuel uniquement, des garages individuels et des combles accessibles.

Il est important de souligner que le montant de ces travaux, obligatoirement facturés et donc réalisés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

En outre, pour les logements qui font l'objet de travaux après l'acquisition, ces derniers doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition. Le délai d'achèvement s'applique quelle que soit la date de la demande de permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux déposée au titre des travaux d'amélioration (BOI-IR-RICI-365-10 n° 100, 27-8-2020).

Il faut préciser à ce sujet que l’investisseur devra joindre à sa déclaration de revenus une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant.

L’investisseur lui-même est-il tenu de remplir certaines conditions ?

Raphaël SABOURIN : En contrepartie de l’avantage fiscal associé à cet investissement, le propriétaire doit s’engager à mettre en location le logement, non meublé, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal qui en fera sa résidence principale, cet engagement de location devant prendre effet dans un délai de 12 mois à compter du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

La durée minimale de l'engagement de location est fixée sur option irrévocable de l'investisseur à 6 ou 9 ans.

À l'issue de cette période, l'engagement peut être prorogé de 3 ans, renouvelable une fois en cas d'engagement initial de 6 ans, de sorte que cet engagement peut porter sur une période totale de 12 ans.

En outre, pour le bénéfice de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement :

à une personne dont les ressources (entendues comme le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location) n’excèdent pas certains plafonds, variables selon la situation de famille du locataire, évolutifs tous les ans (ces plafonds de ressources s’appréciant à la date de signature du bail) ;
en respectant un plafond de loyer au m², variable selon la zone de situation du logement, tout au long de la période d’engagement de location.

Que se passe-t-il si l’investisseur est contraint de vendre son investissement avant l’expiration de son engagement de location ?

Raphaël SABOURIN : Le non-respect des conditions d'application du régime entraîne la reprise de la réduction d'impôt. Il peut s’agir par exemple de la rupture de l'engagement de location du logement à usage d'habitation principale du locataire ou de la cession du logement ou des parts au cours de la période d'engagement de la location. Cela étant, il existe des tolérances. Aucune réintégration ne sera opérée si le contribuable souffre d’invalidité (classée en 2e ou 3e catégorie) ou se fait licencier.

Qu’en est-il de l’avantage fiscal proprement dit ?

Raphaël SABOURIN : L’avantage fiscal, qui prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, est égal à 12 % ou 18 % du montant de l’investissement (23 % ou 29 % pour les investissements réalisés en outre-mer) selon que l'engagement initial de location est pris pour une durée de 6 ou 9 ans. Si l’engagement de location est prolongé, le taux sera de :

6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale si l'engagement initial est de 6 ans ;
3 % pour la période triennale si l'engagement initial est de 9 ans.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de l’investissement (au plus 2 logements pour rappel), retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000 € (pour l'appréciation de ce plafond, il faut prendre en compte à la fois les investissements « Pinel » et les investissements « Denormandie »).

La réduction d'impôt sera répartie, par parts égales, sur 6 ou 9 ans en fonction de la durée initiale de l'engagement de location (en cas de prolongation, elle est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement est prorogé et des deux années suivantes).

Il faut savoir que le solde de la réduction d'impôt qui, au titre d'une année d'imposition, excède l'impôt dû par l’investisseur ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Les informations indiquées dans cet article sont valables à la date de diffusion de celui-ci.

Sources :

Raphaël Sabourin
Juriste
raphael.sabourin@oratio-avocats.com