Le coliving est un concept récent et polymorphe

Pouvez-vous nous résumer les enjeux de cette décision de justice rendue par la Cour administrative d'appel de Bordeaux ?

Concernant le coliving, seuls deux tribunaux s'étaient déjà prononcés en première instance auparavant ; à chaque fois, le nombre de places de stationnement cristallisait les enjeux. Dit autrement, la construction d'un immeuble résidentiel doit être assortie d'un nombre minimum de places de parking correspondant au nombre de futurs logements. Dans le cas qui nous intéresse, les investisseurs espéraient échapper à cette disposition en mettant en avant qu'il s'agissait d'un futur complexe hôtelier et non d'un immeuble résidentiel. Hors l'hôtellerie n'est pas soumise aux mêmes contraintes concernant le nombre de places de stationnement à prévoir. Dans le cas qui nous intéresse, le litige opposait le service instructeur de la ville de Bordeaux au promoteur Atrium : le permis de construire a dû être refusé justement sur la base d'un nombre prévisionnel de places de parking jugé insuffisant.

La destination du coliving, à savoir sa catégorisation en logement et non en hôtellerie, est-elle maintenant entérinée ?

Non, car toute la difficulté de cette classification définitive découle des services proposés par un établissement, qui peuvent se rapprocher des services hôteliers lorsque l'on a un service global d'hébergement (entretien, ménage, etc.). De même pour des baux plus faciles à résilier dans le coliving que dans le résidentiel classique, ce lui rapprochait du même coup ces établissements de l'hôtellerie…

Quelles conséquences cette décision de la Cour administrative d'appel de Bordeaux peut-elle entraîner ?

Tout d'abord, il s'agit là de la première décision rendue par une Cour administrative d'appel à ce sujet. De plus, elle est longuement argumentée et s'appuie sur un faisceau d'indices : notamment que chaque occupant dispose d'un bail distinct (comme en location classique), chaque espace locatif possède des équipements de cuisine et les locataires peuvent bénéficier d'une autonomie totale en ne dépendant pas des services proposés dans les parties communes des bâtiments, ce qui s'apparente encore une fois à du logement.

Est-ce une décision définitive ?

Cela va dépendre de la stratégie du promoteur Atrium qui peut, s'il le souhaite, saisir le Conseil d'État. Maintenant, est-ce qu'il est stratégique d'avoir une décision du Conseil d'État entérinant ce qui a été décidé par la Cour administrative d'appel de Bordeaux ? Ça se discute, car il pourrait être intéressant que d'autres cours administratives puissent se prononcer en toute indépendance si d'aventure elles étaient saisies pour un litige similaire ; or, une décision rendue par le Conseil d'État ferait foi quelle que soit la situation et uniformiserait les décisions futures indépendamment des situations. De plus, le coliving est un concept récent et polymorphe : il peut prendre des formes différentes et se rapprocher tantôt d'un modèle hôtelier, tantôt d'un modèle d'habitat. Par conséquent, il peut être judicieux de conserver une certaine souplesse d'interprétation pour ce modèle hybride que représenter le coliving.

Pour consulter l’ensemble de cet article paru, le 24 juillet 2023 sur le site www.immoweek.fr, cliquez-ici.

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Azoline Moreau
Avocat 
azoline.moreau@oratio-avocats.com